Vendre un bien immobilier nécessite de respecter un certain nombre d’étapes indispensables. Des étapes administratives et juridiques, bien sûr, mais aussi des étapes qui vous permettront de vendre un bien au prix le plus juste. Cela passe par une bonne estimation et une bonne préparation du logement aux visites. De votre côté, afin de maximiser les chances de réaliser une belle vente, vous devez savoir faire preuve de réactivité. Alors, pour vous aider à mener à bien votre transaction immobilière et dans les meilleures conditions possibles, voici toutes les étapes indispensables à la réussite d’une vente immobilière.
La préparation d’un bien immobilier à la vente
Un bien immobilier parfaitement préparé à la vente a de meilleures chances d’être vendu rapidement et au meilleur prix. La préparation à la vente se fait avant sa mise sur le marché. Elle comprend une estimation de sa valeur au plus proche de la réalité du marché et la réalisation des diagnostics obligatoires, sans oublier bien évidemment, de rendre votre bien attractif pour les futurs acheteurs.
Estimer au plus juste la valeur d’un bien immobilier
Pour déterminer la valeur d’un bien immobilier, vous devez prendre en compte son emplacement (ville, quartier, situation, services) et vous renseigner sur les prix des biens similaires situés dans le même secteur.
Renseignez-vous également sur les ventes réalisées récemment et s’il y a une forte demande pour des biens tels que le vôtre.
Pour définir le prix, croisez ensuite les prix entre les différentes agences de quartiers et celles sur Internet. Vous pouvez aussi demander à une agence immobilière de faire une première estimation.
L’important est de viser le prix le plus juste. En effet, faire une sous-estimation permet de vendre un bien immobilier plus rapidement, mais ne vous permet pas de le vendre à sa juste valeur. Faire une surestimation est un gros frein à la vente qui a pour conséquence de forcer les négociations en votre défaveur.
Réaliser les diagnostics obligatoires
Lorsque vous vendez un logement, vous devez remettre à l’acheteur un dossier de diagnostic technique (DDT). C’est un dossier qui contient les résultats de tous les diagnostics immobiliers obligatoires et qui permet d’informer l’acquéreur sur l’état de l’appartement ou de la maison qu’il achète.
De votre côté, les résultats des diagnostics permettent d’affiner le prix de vente et ainsi, d’éviter des négociations inutiles ou excessives.
Il existe plusieurs diagnostics obligatoires à réaliser. Cependant, seul le DPE (diagnostic de performance énergétique) est à délivrer systématiquement et sans condition. Les autres diagnostics obligatoires dépendent de la localisation du logement, de sa superficie et de son année de construction.
Bon à savoir : Le résultat du DPE doit obligatoirement figurer sur l’annonce immobilière
Il existe en tout 9 diagnostics immobiliers à réaliser avant la vente d’une habitation :
- Le DPE : obligatoire pour tous les logements et valable 10 ans.
- L’état d’amiante : obligatoire pour les habitations construites avant juillet 1997. Réalisés après avril 2013, les diagnostics ont une validité illimitée. Les autres doivent être renouvelés à la vente du logement.
- Le Crep (constat de risque d’exposition au plomb) : obligatoire pour tous les logements construits avant 1949. Il est valide indéfiniment si votre logement est négatif à la présence de plomb. S’il est positif au plomb, alors sa validité est de 1 an.
- L’état de l’installation intérieure d’électricité : obligatoire si votre installation électrique date de plus de 15 ans. Sa durée de validité est de 3 ans.
- L’état de l’installation intérieure de gaz : obligatoire si votre installation de gaz date de plus de 15 ans. Sa durée de validité est de 3 ans.
- L’état de l’installation de l’assainissement non collectif : obligatoire pour les logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées. Sa validité est de 3 ans.
- Le diagnostic bruit : obligatoire pour les logements situés dans une zone d’exposition au bruit des aéroports ou aérodromes.
- L’ERP (état des risques et pollutions) : obligatoire pour les logements situés au sein de communes à risque. Sa validité est de 6 mois.
- L’état relatif à la présence de termites : obligatoire pour les zones faisant l’objet d’un arrêté préfectoral. Sa validité est de 6 mois.
Mettre son logement en valeur avant sa mise sur le marché
Vendre un bien facilement et rapidement, dépend de sa situation, de ses critères et de son état général, mais aussi des émotions que vous allez faire naître dans le cœur des acheteurs. Ce sont ces émotions qui vont être des déclencheurs de vente.
Pour cela, vous allez devoir mettre en valeur les atouts de votre logement. Ainsi, que ce soient de grandes baies vitrées, de beaux volumes, un parquet massif, des poutres, un jardin cosy, des moulures, un poêle, une cheminée, toute particularité peut être un déclencheur de vente.
Pour déclencher une émotion chez les futurs acquéreurs dès la première visite, commencez par leur présenter un bien parfaitement rangé et nettoyé. Ils doivent se sentir chez eux plus que chez vous.
Ils doivent de plus, pouvoir apprécier la luminosité naturelle et les volumes. Allégez donc votre décoration et n’hésitez pas à repeindre vos murs avec une peinture claire.
Les décorations contemporaines et aux couleurs neutres facilitent la projection. Et lorsqu’un acheteur se projette immédiatement, vous avez plus de chances de conclure la vente.
Bien sûr, modifier la décoration, voire le mobilier a un coût. Alors, afin de ne pas investir un budget trop conséquent dans la mise en valeur de votre logement, utilisez la technique du home staging. Cette technique en plus de vous permettre de ne pas vous ruiner en décoration, vous permet aussi de désencombrer et de dépersonnaliser les pièces maîtresses de votre maison ou appartement.
Pour terminer, si vous jugez que certains points de votre logement peuvent être un frein à la vente, alors n’hésitez pas à investir dans quelques travaux de rénovation (remaniement de la toiture, changement de fenêtres, mis aux normes de l’électricité, changement de robinets usés ou cassés, ponçage et peinture des volets, débroussaillage du jardin, taille des arbres, etc.)
Confier son bien à une agence immobilière
Pour certains, vendre sa maison ou son appartement est une formalité. Pour d’autres, c’est un peu comme une séparation, c’est une démarche stressante et source d’anxiété et de nombreuses incertitudes.
C’est pourquoi il est important que vous preniez le temps de bien choisir l’agent immobilier à qui vous allez confier la vente de votre bien immobilier. Ce dernier doit pouvoir être à l’écoute et vous comprendre. Il doit aussi faire preuve d’une parfaite connaissance du marché et avoir une excellente capacité d’analyse.
Prenez donc le temps de rencontrer plusieurs agents de différentes agences immobilières. Comparez également ce que chaque agence propose comme moyen de communication et si elle correspond aux cibles visées.
De plus, assurez-vous que les agences que vous sollicitez connaissent parfaitement le secteur de votre logement. En effet, on ne vend pas forcément un bien de la même façon suivant le quartier ou la ville où il se situe.
Signer un mandat de vente avec une agence immobilière
Lorsque vous confiez un bien à une agence immobilière, vous devez signer un mandat de vente afin d’autoriser les agents immobiliers à se charger de la vente de votre bien. Si aucun mandat n’est signé, c’est une infraction et ils n’ont aucun droit de vendre votre bien.
Il existe deux types de mandats :
- Le mandat simple : ce mandat vous permet de confier la vente de votre bien à plusieurs agents immobiliers.
- Le mandat exclusif : ce mandat autorise uniquement l’agent immobilier que vous avez désigné pour se charger de la vente de votre bien.
Chacun de ces mandats possède des avantages. Le mandat simple permet de mettre les agences en concurrence, de toucher un plus grand nombre d’acquéreurs, et donc, de pouvoir choisir à qui vendre votre bien. Le mandat exclusif vous permet d’avoir un agent immobilier qui s’investit au maximum dans la vente de votre bien et qui se charge de sélectionner le meilleur acquéreur possible.
Bien vendre son bien immobilier
Pour bien vendre votre logement, vous devez trouver des visiteurs réellement intéressés et aptes financièrement. C’est généralement le rôle de l’agent immobilier de s’assurer que tous les visiteurs sont de réels futurs acheteurs potentiels. Mais passer par un agent immobilier ne fait pas tout. En effet, de votre côté, vous pouvez avoir une influence sur le déroulement de la vente.
Préparer les visites correctement
Avant d’accueillir les premiers acquéreurs potentiels, vous devez prendre conscience que la communication et la réactivité sont des piliers pour une vente réussie.
Décidez en amont du meilleur moyen de communication avec votre agent immobilier, favorisez bien sûr celui qui vous permettra de répondre rapidement. Ensuite, comprenez qu’il est plus facile pour l’acheteur ainsi que pour l’agent immobilier d’effectuer les premières visites en dehors de votre présence. Essayez alors de ne pas être chez vous lors des premières visites.
Si vous êtes chez vous durant les visites, alors essayez de rester en retrait et de ne pas interférer avec le travail de l’agent immobilier.
Arrangez-vous aussi pour que votre bien puisse être facilement disponible pour des visites. N’oubliez pas qu’une visite ratée ou annulée peut signifier une vente de perdue.
Si votre logement a des défauts, informez-en immédiatement votre agent immobilier. Cela lui permettra de ne pas être pris au dépourvu et de pouvoir rebondir plus facilement.
Évidemment, veillez à ce que votre logement soit présentable avant chaque visite. Pensez à l’aérer, à le ranger et à le nettoyer.
Lire aussi : Acheteur : Tout savoir sur l’achat d’un bien immobilier
Réagir aux comptes-rendus
Lors des visites, les acheteurs délivrent leurs impressions sur votre logement à l’agent immobilier. Ils lui parlent des points négatifs, mais aussi des points positifs de votre bien.
Une fois les visites terminées, l’agent immobilier vous transmettra ses comptes-rendus de visites. Prenez en connaissance et essayez de voir comment vous pouvez arranger les points négatifs soulevés.
Essayez également de réagir rapidement afin de ne pas devoir baisser le prix de vente. Parfois, il vaut mieux investir quelques milliers d’euros dans des travaux plutôt que de baisser le prix de vente d’une dizaine de milliers d’euros. Réfléchissez-y.
Finaliser la vente de son bien
Une fois que vous avez trouvé un acquéreur sérieux et motivé, c’est-à-dire un acquéreur qui vous a fait une offre d’achat, il vous reste encore quelques étapes importantes à franchir.
Accepter une offre d’achat
L’offre d’achat est un acte juridique. Il fait office de préambule à la promesse d’achat et engage les deux parties.
Si un acheteur vous fait parvenir une offre d’achat, cela ne veut pas dire que la vente est formée. C’est une façon pour lui de vous dire qu’il est intéressé et motivé pour acheter votre bien. Vous pouvez alors soit l’accepter, soit la refuser, soit faire une contre-proposition.
Attention toutefois, l’offre d’achat à une validité de 2 semaines. Passé ce délai et sans retour de votre part, l’offre d’achat est alors considérée comme caduque et le processus de vente est annulé.
Lorsque vous avez terminé les négociations avec l’acheteur et que vous avez trouvé un accord, alors la vente est considérée comme formée. Il est alors temps de signer le compromis de vente.
Il faut cependant savoir que l’acheteur dispose d’un délai de 10 jours durant lequel il peut se rétracter. Si jamais il venait à se rétracter au-delà de 10 jours, alors il devrait vous verser des dommages et intérêts (sauf clause contraire).
Signer l’avant-contrat de vente
La signature d’un avant-contrat de vente est une étape intermédiaire avant la signature de l’acte définitif de vente. L’avant-contrat de vente peut être de 2 formes :
- Signer un compromis de vente : engage aussi bien l’acheteur que le vendeur. Il peut contenir des clauses suspensives afin de permettre l’annulation de la vente sous certaines conditions.
- Signer une promesse unilatérale de vente : engage le vendeur vendre son bien uniquement à l’acheteur nommé et au prix déterminé, durant une durée, elle aussi, déterminée. L’acheteur garde donc l’exclusivité sur le bien, mais peut se désister librement. En revanche, il a obligation de verser un dépôt de garantie compris entre 5 et 10 % du prix de vente. S’il se désiste, vous gardez cette somme. S’il achète votre bien, alors cette somme est déduite du montant de la transaction finale.
Une fois l’avant-contrat de vente signé, vous disposez d’un délai de 3 mois avant la signature de l’acte définitif de vente. Ce délai permet aux deux parties de régler les dernières formalités et s’organiser.
Signer l’acte définitif de vente
L’acte définitif de vente, appelé aussi acte authentique de vente, est un acte authentique notarié. Sa signature doit être effectuée en présence d’un notaire, c’est l’acte qui scelle définitivement la vente de votre bien.
Une fois l’acte définitif signé, vous remettez les clés de votre logement au vendeur et ce dernier vous paye. Le notaire, quant à lui, procède à la lecture des documents contractuels, puis vous remet l’appel de fonds à remettre à votre banque.
