Réussir son investissement locatif en 9 points

Un investissement locatif réussi permet d’accroître votre patrimoine et vos revenus. Cependant, avant de profiter des taux faibles et de bénéficier des différents dispositifs de défiscalisation auxquels l’investissement locatif vous donne droit, il est important que vous gardiez la tête froide. En effet, l’investissement locatif est une discipline qui requiert un certain niveau de maîtrise et d’exigence. Voici donc les 9 points qui vont vous permettre de réaliser des investissements locatifs lucratifs.

Préparez soigneusement votre projet d’investissement

Un investissement immobilier réussi commence par une bonne préparation en amont. En effet, un projet d’investissement bien préparé vous permet de cibler au mieux le type de bien sur lequel vous souhaitez investir. C’est aussi le meilleur moyen de gagner du temps et de ne pas vous éloigner de votre ligne directrice.

Aussi, afin de vous assurer de ne pas partir dans tous les sens, vous devez, dans un premier temps, définir les raisons pour lesquelles vous souhaitez investir dans l’immobilier. Peut-être est-ce pour renforcer votre patrimoine immobilier ? Ou bien est-ce pour préparer votre retraite ? Ou alors est-ce pour faire une opération de défiscalisation et constituer un capital pour vos enfants ? Ou encore, est-ce pour réaliser un investissement de rendement ou de diversification ?

Une fois votre objectif parfaitement ciblé, vous allez établir votre stratégie de financement, en envisageant son montant et sa durée. Pour terminer, et en fonction des points précédents, vous allez cibler le type de bien que vous allez mettre en location ainsi que la localisation la plus appropriée.

Réalisez une étude minutieuse du marché des biens locatifs locaux

Le deuxième point à ne pas négliger est l’étude du marché locatif du secteur qui vous intéresse. Vous devez vous attarder sur le loyer moyen pratiqué, mais aussi sur la vacance des logements.

Vous devez être conscient que pour qu’un investissement locatif soit rentable, il faut que le logement soit occupé presque toute l’année. Il est donc primordial pour vous de cibler un secteur où la demande de location pour les types de biens similaires au vôtre est forte et où la durée des locations est suffisamment longue pour être intéressante.

Sachez aussi qu’il est difficile de trouver des locataires lorsque le loyer demandé est trop élevé. De plus, même si vous arrivez à trouver des locataires, il y a fort à parier qu’ils partiront dès qu’ils trouveront un logement au loyer plus intéressant.

Ciblez ce qui se fait de mieux en terme d’emplacement et de qualité

Comme nous venons de le voir, un investissement locatif réussi dépend directement de son taux d’occupation. Alors, pour avoir la certitude que votre bien immobilier sera occupé sur du long terme, vous devez donner à vos locataires l’envie de rester.

C’est pour cette raison que vous devez choisir un logement bien agencé, qui a une excellente exposition, et qui est en parfait état. Si votre logement propose en plus une terrasse, un balcon ou une pièce pouvant servir de bureau, alors vous aurez là un avantage de poids.

Aussi, outre le fait de donner envie aux locataires de rester, un logement bien choisi vous garantit de trouver des acquéreurs plus facilement en cas de revente et de réaliser une meilleure vente.

Choisissez le bien le plus adapté à votre cible

Lorsqu’on souhaite se lancer dans l’investissement locatif, il est important de ne pas oublier qu’un logement ne peut pas convenir à tout le monde. En effet, vous ne pourrez pas proposer le même logement à un couple de jeunes qu’à un couple de retraités ou à une famille.

Vous devez donc choisir votre bien en fonction du type de locataire que vous souhaitez cibler, et surtout, en fonction de leurs attentes et de leurs besoins.

Par exemple, si vous ciblez un couple de jeunes, privilégiez les logements de petite taille et proches des leurs lieux d’intérêts (restaurants, sorties, bars, lieux de travail, transports en commun…). Vous pouvez éventuellement leur proposer un logement avec une pièce supplémentaire qui leur servira de bureau (idéal pour le télétravail) ou à transformer éventuellement plus tard en chambre d’enfant.

Pour un couple de personnes âgées, envisagez un logement spacieux sans être trop grand, dans un quartier calme et proche des commerces et des lieux médicaux. Une chambre supplémentaire peut éventuellement être envisagée afin d’en faire un bureau ou une chambre pour recevoir les enfants et petits-enfants.

Pour une famille, prévoyez un logement suffisamment grand pour accueillir les parents et leurs enfants. Là encore, un espace bureau pour télétravailler au calme peut s’avérer indispensable. Prévoyez également de choisir un emplacement proche des écoles, des commodités les plus adaptées à leurs besoins (médecins, transports en commun, commerces, etc.).

Enfin, si vous souhaitez investir dans un logement étudiant, vous devez cibler les logements de petite surface, proches des universités, des lieux d’animation et des transports en commun. Il est également possible d’envisager une location meublée ou même d’investir dans une résidence étudiante.

Achetez au juste prix du marché

Lorsque vous allez réaliser l’achat du bien à louer, vous ne devrez pas perdre de vue que, même si vous avez eu un coup de cœur, vous achetez dans le but de réaliser un investissement lucratif. Vous devrez donc veiller à acheter au meilleur prix.

Vous devrez donc faire attention à ce que son prix soit correctement évalué en fonction de son emplacement et de ses prestations. Aussi, vous allez devoir vous assurer que vous pourrez le louer au prix souhaité.

Pour ce faire, vous allez devoir calculer sa rentabilité locative en vous basant sur le prix d’achat du logement et sur le loyer possible.

Le rendement locatif se calcule brut, mais aussi net et net-net. Dans le prix d’achat, vous devez inclure les frais de notaire, mais aussi les frais d’aménagement et de travaux.

Pour aller plus loin : Acheteur : Tout savoir sur l’achat d’un bien immobilier

Calcul du rendement locatif brut

La formule du calcul du rendement locatif brut est :

(Montant du loyer x 12 mois) x 100 / prix d’achat (frais d’acquisition inclus)

Le taux obtenu va vous donner un ordre d’idée de la rentabilité brute de votre investissement. Mais ce taux n’est pas ce que vous allez réellement obtenir. Vous allez alors devoir l’affiner afin d’obtenir le rendement locatif net.

Calcul du rendement locatif net

Le rendement locatif net permet de connaître la rentabilité réelle de votre investissement. Son calcul prend en compte les charges locatives (taxe foncière, charges de copropriété, d’assurances, de gestion…) que vous ne pourrez pas récupérer dans le loyer. Le résultat obtenu sera bien plus proche de la réalité que celui du rendement locatif brut.

La formule de calcul du rendement net locatif est :

(Montant du loyer x 12 mois) x 100 – (charges locatives) / prix d’achat

Pour calculer le montant des charges locatives, pensez bien à additionner toutes les taxes, charges et assurances auxquelles vous serez soumis sur une année complète. Sans oublier les frais de gestion locative si vous faites appel à un agent immobilier pour gérer votre bien et le coût du crédit immobilier.

Calcul du rendement locatif net-net

Enfin, pour avoir une idée au plus près de la rentabilité locative de votre investissement, vous allez calculer le rendement locatif net-net, c’est-à-dire, en incluant l’imposition sur les revenus fonciers auxquels vous serez soumis de façon annuelle.

Le rendement net-net se calcule en fonction du régime de vos revenus fonciers et de votre tranche imposable (réel, micro BIC, micro foncier, etc.) Pour ce calcul, vous devrez aussi prendre en compte les dispositifs fiscaux dont vous pourrez bénéficier si vous réalisez un investissement loi Pinel, Denormandieamendement Censi-Bouvard

Rendez votre logement attractif aux yeux des locataires

Une longue période de vacance locative peut mettre à mal votre investissement et parfois, peut même forcer la revente du bien. Afin d’éviter au maximum les périodes de vacances de votre logement, vous devez faire en sorte qu’on y ait envie d’y habiter et d’y rester.

Pour cela, vous devez proposer à vos locataires un logement propre, remis à neuf, pratique et bien décoré. Prévoyez donc les frais de remise à neuf ou aux normes lors du calcul de votre budget.

À lire : Tout savoir sur la déclaration préalable de travaux

Sélectionnez les locataires avec soin

Afin d’éviter les loyers impayés et les périodes de vacance locative, vous devez choisir les meilleurs locataires possibles. Un locataire capable d’optimiser votre investissement locatif sera celui en mesure de vous fournir les meilleures garanties concernant sa solvabilité et le versement des loyers. Un locataire ayant une forte stabilité financière est dont grandement recommandé.

En effet, vous devez être conscient que vous allez devoir rembourser votre crédit immobilier tous les mois. Vous devez donc avoir la certitude que vous toucherez le loyer sans discontinuer.

Souscrivez une assurance locative

La souscription d’une assurance locative vous permet de garantir vos revenus, et donc, de consolider votre investissement. Rapprochez-vous de votre compagnie d’assurance afin d’en savoir plus, n’hésitez pas aussi à faire jouer la concurrence entre les différentes compagnies.

Pensez à la gestion locative

Parce qu’il n’est jamais facile de se retrouver seul et confronté à des problèmes de loyers impayés ou de dégradation, et parce que vous n’aurez peut-être pas non plus le temps de tout gérer vous-même, vous pouvez envisager de confier la gestion de votre bien à un professionnel.

En effet, ce dernier se chargera des diverses démarches concernant votre investissement locatif, ce qui vous permettra de gagner du temps et d’éviter quelques soucis.

De plus, il faut savoir qu’en cas de gestion locative, les honoraires de l’agence immobilière sont déductibles de vos revenus fonciers.